I VANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA

La cedolare secca è un imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle
persone fisiche (IRPEF) e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione (nonché delle imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione). 

Gli immobili per cui può essere esercitata l’opzione sono solo quelli ad uso abitativo e le relative pertinenze; (abitazioni accatastate nelle categorie da A1 a A11, esclusa l’A10 (ufficio studi privati).

I soggetti che possono optare per il regime della cedolare secca sono esclusivamente le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento; Non possono aderire, a titolo di esempio, i soggetti che sono titolari di partita iva relativamente solo agli immobili che hanno adibito alla propria attività, tuttavia potranno applicare la cedolare per quelli personali. Sono pertanto escluse società, enti commerciali, imprenditori e i condomini che intendono locare le abitazioni comuni dei condomini in quanto riferibili alla proprietà del condominio.

L’agevolazione prevista per la cedolare secca permette di tassare il reddito derivante dai canoni di locazione in maniera separata, applicando l’aliquota del 21% o del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa.

Oltre l’applicazione di un’aliquota unica, il regime alternativo prevede che la cedolare secca quale imposta sostitutiva , assorba anche l’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e le relative addizionali regionali e comunali, nonché l’imposta di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione, sulle risoluzioni e proroghe dello stesso.

Gli effetti della cedolare secca si esplicano sia sul locatore, per il quale il reddito prodotto è soggetto ad imposta sostitutiva, che nei confronti del conduttore , per il quale non è più tenuto, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso.
L’applicazione della cedolare secca richiede specifici adempimenti, oltre alla comunicazione preventiva all’inquilino, infatti è prevista una specifica opzione da parte del locatore.

Il locatore, prima dell’esercizio di opzione per il regime sostitutivo è tenuto a comunicare con lettera raccomandata la scelta all'inquilino. Il locatore deve comunicare la rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Esercitata l’opzione per la cedolare secca, questa rimane valida per l’intero periodo di durata del contratto, ma il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione e anche di esercitare nuovamente l’opzione.
Per rinunciare all’opzione per la cedolare secca i contribuenti possono utilizzare il “modello 69” oppure fare richiesta su carta libera, sottoscrivendo una dichiarazione con i dati necessari all’identificazione del contratto e delle parti coinvolte. La revoca deve essere compiuta entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento, per il quale rimane obbligatorio.

Il meccanismo del calcolo dell’imposta per la cedolare secca risulta piuttosto semplice, poiché consiste nell’applicazione di un’aliquota fissa (21% o 19%) al canone di locazione annuo stabilito dalle parti. I versamenti e le date  seguono le stesse indicazioni   dell’Irpef (saldo e acconto) e alle stesse scadenze dell’Irpef (giugno / novembre) e può utilizzarsi la compensazione dei debiti con eventuali crediti nel modello F24. I codici tributo da utilizzare sono :
•1840  per l’acconto della prima rata;
•1841  per l’acconto della seconda o unica rata;
•1842 per il saldo
Per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi e l’eventuale contenzioso riferiti alla cedolare secca, si applicano le disposizioni previste per le imposte sui  redditi .